(12.11.02) 지금 집을 사야하는 이유와 방법

이평균씨 기고

지금까지는 집을 사야 한다고 이야기 했었다.
이제부터 그 이유와 방법에 대해 이야기해 보자.
누군가 세상은 수 많은 사람들의 이기심에 의해 정의롭게 움직인다고 했다.
빵집 주인이 새벽부터 맛있고 품질 좋은 빵을 만드는 유일한 이유는 돈을 벌기 위해서다.
양치기가 자기는 양들을 목숨처럼 사랑한다고 말하지만 사실 그는 양들이 한 마리씩 늘어날 때마다 더 부자가 되고 또 양에게서 젖을 짜고, 양이 추위를 피하기 위해 기른 털을 깎아 내다팔면 돈이 되기때문에 양들을 사랑한다고 말하며 양을 키우는 것이다.
집주인이 1억에 산 집을 7천만원에 전세를 줘서 살게 하는 것은 집주인은 3천만원을 투자해서 더 많은 이익을 기대하기 때문이다.
사람들에게 왜 돈을 버느냐고 물으면 먹고 살기 위해서라고 말한다.
그러나 먹고 살만한 사람들도 쉬지 않고 돈을 버는데 그들은 언제 병이 나거나 언제 무슨 일이 일어날지 모르기 때문에 더 많은 돈을 벌어야 한다고 이야기한다.
그런데 유럽의 선진 복지국가들은 그렇게 열심히 돈을 벌어 모으지 않는다.
병이 나면 의료보험으로 치료하고, 아이가 태어나면 무상교육에다가 늙으면 노인복지로 평생 걱정할 일이 없기 때문에 그들은 세금 내고 남는 돈의 대부분을 여행을 한다던지 행복을 위해 사용하는 것이 우리와 다르다.
IMF 직전의 우리는 세계 최고수준의 저축율을 자랑했고 때문에 그 돈으로 우리 정부는 비약적인 발전을 거듭했다.
그런데 우리의 현재는 저축할 돈이 없고 점점 가난해져 가고 있다.
왜냐면 경제성장의 과실을 1%의 소수가 독점하고 있기 때문이다.
아담 스미스는 국부론을 통해 사람이 시간을 투자해서 노동을 하면 부가 창출된다고 했었다.
나무를 가지고 의자를 만들거나 밀가루로 빵을 만들거나 쇠로 자동차를 만들면 부가 창출되면 일한사람은 그 부를 획득해서 부자가 될 수 있다고 했었다.
그러나 지금은 소수의 자본가가 공장을 만들고 자동화된 설비로 그 노동자를 대신해서 막대한 부를 독식하면서 일자리는 줄어들고 임금은 싸지면 대다수가 빈곤에 빠져들고있다.
그런데 여기서 보면 1%가 노력을 많아 해서가 아니라 자본을 투입해서 더 많은 이익을 창출한다는 것이다.
결국 자본주의는 자본의 투입 없이는 더 이상 부자가 될 수 없다는 것이고 삼성전자 주식을 사서 삼성전자의 이익을 분배 받듯이 집주인은 30% 자본을 투자해서 자본주의의 열매를 수확할 수 있다는 것을 알았다면 다시 집 문제로 돌아가보자.
우리는 미래의 안정을 위해서 비싼 보험도 들고 쉬지 않고 일을 한다.
그러나 자본의 본질을 알지 못하면 일생 자본의 노예가 되어 행복을 누리지도 못하고 살아간다.
설령 그가 많은 돈을 남겼더라도 그의 행복과는 무관하다.
정부는 최근 가게부채 증가가 큰 부담이라고 자주 거론한다.
또 대선 주자들은 주거 안정을 최우선 과제로 삼겠다고도 이야기한다.
그 구체적인 방법이 현실화되고 있다.
나도 암환자지만 중증 암환자로 등록되면 치료비와 약값의 5%만 환자가 부담한다.
주거안정을 위해서도 마찬가지다.
과거의 은행들은 예금과 대출금리의 차를 3%이상으로 유지하며 막대한 이익을 챙겼다.
그러면서도 혹시 모를 금리변동으로 손해를 보지 않기 위해 변동금리를 고집하면서 고정금리로 해달라면 2% 이상의 추가금리를 요구했다.
이에 최근 정부는 가정의 안정을 위해 장기고정금리 대출을 유도하고있다.
정부가 나서서 30년 만기 국채를 3% 정도의 수익율로 발행에 성공해서 장기 안정적인 자금을 확보했다.
연 3%라면 10년 후에는 34%, 20년 후에는 80%, 30년 후에는 140%의 이자가 발생하는 그야말로 작은 이자에 지나지 않는다.
그런데도 매년 3%만큼 물가가 오른다면 한 푼의 이자도 없는 셈이다. 그런 싼 자금으로 은행이 개인이 집을 살때 장기저리 고정금리로 대출을 해주도록하고 정부가 그 채권을 사들이고 있다.
은행은 개인 대출자를 모집하고 원금과 이자를 수금하는 창구역할 만 하면서 약간의 수수료만 챙기게 되니 은행은 절대 손해 볼일이 없으니 여테까지의 변동금리보다 싼 고정금리로 장기대출을 해주고 있으며 정부 또한 투자자들이 투자한 돈이니 손해가 없다.
그 돈들을 어서 빌려가라고 몇 일전 올린 사진처럼 집값의 90%까지 최저 연4.2%에 빌려주겠다는 것이다.
여기서 따져보면 연4.2%의 금리는 물가상승율 3%를 빼면 연1.2%를 추가 부담하는 꼴이며 돈이 하나도 없는  자가 100% 은행돈으로 집을 살 때의 부담이다.
70% 전세금을 제외한 금액만 빌린다면 1.2 x 30은 0.36%만 주거 안정을 위해서 투자하면 된다는 계산이다.
당장이라도 연간 집값의 0.36%의 보험금만 내면 그는 영원히 자기집에서 전세금 인상이나 그로인한 이사비용은 물론 집값상승도 걱정할 이유가 없어지면서 인플레로 인한집값 상승을 기대하며 살 수 있다

 

(12.11.02) 지금 집을 사야하는 이유와 방법 2

내가 살고 있는 집 위주로 이야기를 바꿔보자.

오래된 도시 김해는 부산과 이웃하고 창원과도 인접해있다.

20여년전에는 부산으로 통하는 길이 꽉 막힐 정도로 집이 부족해서 부산과 인접한 어방동 일대를 개발해서 산비탈에 대량의 주택을 공급했다.
이 성공에 고무되서 다음은 우리동네인 내외지구 15000세대를 분당에 버금가는 수준으로 개발했다.
그러나 창원이나 부산과는 다소 멀고 또 공급이 넘쳐나니 업체간 경쟁도 심하다보니 먼저 지은 어방동보다는 훨씬 잘 지어졌다.
예를 들어 34평 아파트는 전용면적이 85제곱미터이나 여긴 112제곱미터로 훨씬 넓다.
우리집은 43평형인데 142제곱미터이니까 얼마나 넓겠는가?
그런집을 9년전에 14700만원에 샀었다.
자본을 투자한 것이다.
그것도 내돈이 아니고 은행에서 16900만원을 융자받아 샀기 때문에 등기도 은행법무사가 했었다.
그 결과 지금은 집값은 딱 두배로 올랐지만 여전히 대부분의 융자금이 남아 있어서 난 월세라고 생각하며 열심히 이자를 내지만 월50만원 내외이다.
5평 원룸 월세 40만원보다는 많지만 나는 9년전에 은행으로 하여금 나의 이름으로 이 집에다 자금을 투자하도록 지시했기에 누릴 수 있는 이익과 행복이다.
좀더 이웃의 이야기를 해보면 우리단지는 15년 정도됐고 난 IMF로 가격이 떨어졌다가 분양가 정도로 회복된 싯점에 단돈 500만원으로 5채정도의 집을 샀다.
경기가 회복되는 싯점을 정확히 포착했던 것이며 억눌렸던 집값은 폭등했고 1년전 집값으론 전세금도 부족했다.
그러자 여기저기서 분양이 시작됐고 초기에 분양받은 사람은 계약금만내고 수천만원의 프리미엄을 챙기자 너도나도 따라하기에 나서면서 살기좋은 우리 동네를 버리고 골짜기인 삼계동 쪽으로 분양받아 떠나는 사람들 때문에 동네 집값은 떨어졌다.
그러나 몇년이 지나면 살기 좋은 장점이 새집 보다 좋다는 인식으로 다시 오르면 주변 변두리에 또 분양해서 집값이 오르내리기를 반복했었다.
24평을 기준으로 금융위기 직전 1.2억하던 게 위기후 최저 1억까지 떨어졌으나 오랬동안 공급이 없자 제집두고도 살기 좋은 곳으로 되돌아오는 이들로 인해 전세값이 오르고 매매가를 밀어 올려 2년전엔 1.8억까지 올랐다.
전국 최고의 연간 상승율이었다.
그러자 또 그 가격이면 수지가 맞겠다고 생각해서 대규모 분양물량으로 지금은 1.4억으로 밀렸으나 전세금은 1.1억이니 3천이면 살수있다.
그러나 1년후 변두리 아파트의 입주가 시작되면 전세값은 폭락할 것이고 집값도 다소 더 떨어질 것이다.
예를들어 집값이 1천 더 떨어지면 최대 1.8억 하던 것이 1.3억이 될 터이나 전세금은 3~4천 쯤 떨어져서 그 땐 집값은 싸지나 전세 안고 집을 사는 데는 지금보다 2~3천 만원이 더 필요하다.
그렇다면 과연 언제 사는 게 좋은걸까?
아니면 전세로 계속사는 게 나은 걸까?
만약 언급중인 아파트에 부채없이 살고 있고 3천만원 정도의 현금이 있는 사람라면 또 어떻게 해야겠는가?
정답은 간단하다 지금 3천만원 정도를 투자해서 전세안고 한채를 사두고, 더 떨어지면 살고 있는 집을 담보로 해서 그때 싸더라도 전세를 안고 하나를 더 사둬서 이전의 시세인 1.8억을 회복한다면 3중의 이익이 돌아온다.
이 동네에 14년째 살고 있는 나로서는 이 동네가 살기 좋은 동네라는 것을 알고있으며, 같은 이유로 주변에 공급이 없을 때 전국 최고의 상승율을 보였으며, 타지역 22평 아파트는 전용면적 60제곱미터 일때 여기는 76제곱미터로 넓다는 것과 새아파트라고 변두리로 가봐야 결혼식때 신부는 예쁘지만 그녀도 다음날 부터는 바가지 긁는 마누라에 불과 하다는 것에서 알 수 있듯이 그저 아파트는 양지바르고 교통 좋고 공원과 편의시설이 갖춰진 곳에 잘 지어진 집이 최고라는 것을 아는 데는 채 3년이 지나지 않는다는 것을 이 동네에서만 3번을 경험했기에 이번에도 확신한다.
사실 처음에는 기존이파트의 가격이 훨씬 비쌌으나 분양권으로 재미를 본 사람들이 분양아파트에 몰리는 통에 기존 아파트가격에 영향을 미치고 있으나 그들은 역시 제값 다 받고 분양하기 때문에 모델하우스의 화장발 보다는 큰 나무가 자라는 공원 낀 아파트가 더 좋다는 것은 금방 알 것이다.
좀전의 퀴즈로 돌아가보면 지금 3천을 투자해서 1.4억에 산 아파트가 1.8억을 회복한다면 3천에 대한 이익이 4천이니 수익율이 133%나 된다.
그러나 좀더 떨어져서 1.3억에 산다해도 전세금은 더 많이 떨어지니 투자금이 많아서 수익율은 훨씬 더 떨어진다.
또 지금 전세 계약을 하면 1년 후에 전세금이 떨어지더라도 2년 동안은 깎아 줄 필요가 없으니 그 걱정도 없다.
또 나중에 더 이익보자고 지금 굶는다면 그 것도 방법이 아니다.
세상의 앞일은 그 누구도 알 수 없으나, 내가 진 빚을 다 갚지 못하고 가더라