(12.11.01) 전세자, 이제 집을 가져라!

이평균씨 재테크 정보 (2012.10.09일 게시일)

강남지역 특히 재건축을 중심으로 하락내지 보합세가 유지되는 반면 대선 출마자들은 주택경기 활성화는 일언반구 말이없고 단지 서민주거안정에 대해서만 설익은 대책들을 내놓곤 하는 가운데 건설업체 3곳 중 1곳이 자본을 잠식해서 부도 위기에 있다는 소식과 함께 벌써 대형건설업체 몇곳이 법정관리를 신청했습니다.
홍시가 익어가고 있습니다.
서둘러 떫은 감을 먹을 이유가 없습니다.
돈은 돈이 있어야 벌 수있는 것이 아니고, 그렇다고 몸뚱이로 피땀흘려서만 벌 수 있는 것도 아닙니다.
그저 떫은 감을 남들이 거들떠 보지도 않을 때 주워모아 놓으면 맛있는 홍시가 됩니다.
서두를 필요는 없지만 햄릿처럼 마냥 고민만 하고 있을 때도 아닙니다.
건설업체들이 여럿 부도가 날정도면 미분양이 장기화되고 특히 채산성이 떨어진다는 이야기인데, 뒤집어 생각해보면 지난 6년간 집값이 못오른 상황에서도 물가는 꾸준히 올라서 건설원가가 너무 많이 올라버렸다는 이야기입니다.
거기다가 핵가족화가 심화되면서 가구수가 엄청 증가했으니 당연히 많은 집이 필요하게 되었는데 집값을 상승시킬 기폭제가 없을 뿐입니다.
그러는 사이에도 전세가는 계속올라서 집값을 턱밑에서 밀어올리고 있는 형상이나 어리석고 고집센 소처럼 집값은 꿈쩍은 않는 게 마치 집들이 떫은 감 취급을 받는 것 같습니다.
그러나 감이 떫다는 것은 맛이 들었다는 것이고 떫은 맛만 빼내면 달콤한 홍시가되는데 부지런히 일하거나 노력할 필요없이 그저 기다리면 됩니다.
집 사는데 돈도 필요 없습니다.
예를 들어 1억원짜리 아파트가 전세가 7천만원이라면 3천만원이 있으면 살 수있는데 문제는 먹고 살 돈도 없는데 이자가 문제입니다.
고양이 목에 방울을 다는 방법이 있습니다.
대출을 낼 때 3천만원이 아닌 7천만원을 대출을 냅니다.
그러면 이자가 더 많아저서 부담이 된다는 게 생각의 한계입니다.
7천만원의 담보대출이자를 은행에 가서 확인해보시면 최저 연4.3%면 가능합니다.
7천만원의 월이자가 25만8백원이군요.
전세 7천만원짜리라면 보증금 3천에 월세30만원은 받을 수있을테니 달마다 49,200원이 남을테니 그 돈으로 국순당 막걸리나 사다가 하루에 한병씩 드시면서 한 5년만 기다리세요.
혹시 모르니 금리는 고정금리, 안주는 김치에 드세요.


금리는 점점 내려가고 전세값은 점점 올라가는데 집값이 꿈쩍을 안하니 건설업체는 올라버린 물가만큼 건축비가 상승해서 지으면 지을 수록 적자지만 그나마 분양도 안되다보니 부도가 속출하고 있습니다.
어제는 집값이 곧 오를 수밖에 없으며 제돈 들이지 않고 이자도 들이지 않으면서 집 사는 방법을 언급했습니다.
단언컨데 시기의 차이는 있지만 5년 이내에 집값은 지금보다 훨씬 오를 것입니다.
그렇다면 어제의 정보와 작전은 아주 유용합니다.
그런데 어리석게도 지금 전세를 살고 있다며 그 전세금을 운운합니다.
다시 말하건데 전세를 살고 있다면 융자를 낸다면 집을 사고도 남습니다.
계속 전세살이를 고집하는 것은 자기 돈으로 남의 투자를 돕는 것에 지나지 않습니다.
그런데 전세금도 겨우 마련했는데 융자를 내면 그 이자는 어떻게 내느냐면 되려 큰소립니다.
전세를 살더라도 어제의 방법으로 집을 사두면 집값도 이자도 필요 없다는 것을 이해했다면, 다음으로 5년 이내에 전세값이 오를 것이지 내릴 것인지를 생각해보십시요.
거의 대부분의 사람들은 오르는 쪽에 비중을 둘 것입니다.
그렇다면 먹고살기도 힘든데 그 전세금은 어떻게 올려주시렵니까?

방법은 똑 같습니다.
집값의 70%에 전세를 살고 있다면 30%를 융자받아서 그 집을 산다면 자기집에 스스로 전세 사는 것과 비슷한데 단지 융자금의 이자가 문제 입니다.
그렇다면 융자를 조금더 받아서 40%인 4천만원을 받는다면 어떻게 될까요?
전세에서 갑자기 자기집이 생기면서 공돈이 1000만원이 생겼으니 집도 생기고 돈도 생긴꼴입니다.
다만 4천만원의 이자가 부담인데 계산해보면 부담이 전혀 안됩니다.
4천 만원을 연4.3%로 대출을 받는다면 월이자가 143,333원인데 1천만원이면 원금으로만도 70달 정도의 이자를 낼 수 있겠네요.
다시 생각해보면 70달 동안 7천만원인 전세가 8천만원 이상으로 오를 가능성에 대해 스스로 생각해보십시요.
그 이상오를 가능성이 훨씬 높습니다.
한편 사람들은 집값은 토끼로 전세값은 거북이로들 많이 비유합니다.
전세가는 서서히 오르면서 집값의 40~70%부분에서 주로 움직입니다.
요즘처럼 집값이 하락할 것이라는 여론이 우세하면 신규주택 공급도 없고 전세를 선호하면서 전세가율이 70%에 육박합니다.
그러다가 어떤 이유로 잠자던 토끼가 껑충뛰어 오르면 금세 전세가율이 떨어집니다.
결국 집값은 보통 전세의 2배 오릅니다.

(12.11.02) 전세자, 이제 집을 가져라! 2

이평균씨 기고문

집값에 대한 전세금의 비율은 대략 40~70%의 범위에서 움직인다고 했었다.
최근 6년간 서울을 중심으로 집값은 더이상 오르지 않을 것이라는 심리 때문에 전세를 선호하면서 전세가율이 70%를 넘어선 지역이 많다.
이젠 거북이가 토끼를 깨울 시간이 임박했다는 신호다.
세입자들을 전세금이 1% 오르는 것에만 관심을 같는다.
그러나 장기적으로 전세가율이 유지될려면 언젠가는 집값이 2% 올라야 한다는데는 관심이 없다.
내가 최소한 25년 동안 집값에 관심을 갖으며 30여채의 아파트를 내 명의로 샀다가 팔면서 한번도 손해본 적이 없는 믿을 만한 경험이고 그동안 완성한 이론이다.

얼마전에 추석이었지만 우리같은 자영업자들은 누가 추석보너스를 주진 않는다.
그러나 추석에 용돈좀 받은 아이나 보너스를 받은 어른 할 것없이 너도나도 돈을 뿌리는 통에 몇일은 직원 모두가 다리가 부을 지경이다.
서민들은 그져 돈좀 생기면 누구에게 가져다 바칠 것인지를 바쁘게 고민한다.
마치 어릴적 명절 때 용돈좀 받으면 때맞춰 점방주인은 반짝거리는 유리구슬이나 별이나 신기한 그림이 그려진 딱지들을 가져다가 코 뭍은 돈을 빼앗아 가곤 했었다.
아이들은 서로 반짝거리는 구슬로 재미난 놀이를 하지만 구슬에 광택이 바랠즘이면 한두아이의 손에 구슬은 모두 모이게되고 그 계절의 구슬치기는 끝이난다.
물론 처음에는 잃자마자 남은 돈으로 새 구슬을 사서 또 덤빈다.

어제 뉴스는 삼성전자가 지난분기에 50조원의 매출과 8조원의 순이익을 올렸다는 뉴스가 나왔지만 사람들의 반응은 싸늘하다.
그러나 생각해보면 길거리마다 공짜폰이라고 쓰여진 핸드폰을 사서 만족해 할 때 매월 2~3만원씩 기계값 할부금 이라는 명목으로 빠져나간 것들이 합해져서 50조원이 된만큼 개인들은 가난해져가며 휴대폰 통화료, 기름값 등 수많은 명목으로 빼앗기고 난뒤 빈털터리가 되는 것은 구슬이 한개도 없는 아이와 같다.
돈이 한쪽으로 쏠려 돌지 않으면 정부는 또 돈을 푼다.
그러면 다시 경제는 돌지만 이번엔 딱지를 사서 한아이에게 다 잃고 또 돈을 풀면 그때마다 물가는 오르고 한동안은 신이난 아이들처럼 경제가 잘 돌아간다.
누구라고 imf때 집값이 다시 오를 것이라고 생각했었겠나!
하지만 채 2~3년이 지나지 않아 집값은 다시 회복세로 돌아섰던 것을 회상해 보라!
혹자는 미국이나 유럽의 경기가 어렵다고 그래서 경기회복이 어렵다고들 말하지만 그건아니다.
한때는 미국이 우리 수출의 40% 이상을 차지했으나 현재는 미국과 유럽에 대한 수출을 다 합해도 중국 한 나라보다 작다.
또한 유럽과 미국? 때문에 세계 경기가 침체 될 것이라고들 말하지만 그들이 딱지사고 구슬 사라고 헬리콥터로 뿌려놓은 돈 때문에 결국 오늘은 유가가 100달러를 돌파했다는데 아이들 주머니에 돈이 많아지는데 왜 구슬과 딱지만 사고 장난감은 안 사겠는가?
우리나라도 사상 최저금리로 돈을 풀어대고 뉴스 때마다 5만원권을 지게차로 한가득씩 실어내는 걸 보여주고 있으며, 정치인들은 너나할 것없이 경제를 살려야 한다고 난리들 인데 돈을 풀지 않고 어떻게 경제를 살릴 것이며, 돈이 풀리는데 왜 물가가 안오르고 어떻게 집값이 안오르게 잡아 놓을 수 있는지 방법을 아는이는 아무도 없을 것이다.
특히 미국, 유럽이 아닌 우리가 속한 동남아시아는 일본을 제외할 경우 내년 경제성장율이 6%로 예상된다는데 우리의 삼성이나 현대가 가장 가까운 인도, 중국 등의 거대시장을 왜 놓칠 것이며 베트남, 필리핀 등을 왜 보고만 있겠는가?

역사는 아닌듯하면서도 반복되는 닮은 꼴이 있기에 우리가 역사나 고고학을 연구한다고 나는 생각하며 집값을 볼때 물가 상승율과 적정전세가율을 맞추기 위한 상승이 임박했으며 때는 바야흐로 한밤을 지나 세벽으로 가고 있다고 확신한다.

요즘에야 단감이 나와서 푸르고 딱딱할때도 달지만 원래감은 떫을 때 따다가 홍시가 되도록 앉혀놨다가 먼저 홍시가 된 것부터 하나씩 꺼내먹는 법이다.

내가 하면 투자고 남이하면 투기가 아니라, 정부가 지금처럼 기회를 줄때하는 것은 투자고 하지 말라고 할 때하는 것이 투기다.

지금이 부자처럼 생각하고 행동하면 부자가 될 수있는 마지막 기회이다.
가난이 몸에베어 전세사는 것이 편하다면 평생 그렇게 살수도 있으려니 생각하지만, 요즘 금리를 보더라도 부자가 아니라도 아파트 한채라도 담보가 있으면 4%대에 빌릴 수 있지만 돈없는 자가 신용으로 빌리려하면 여지없이 20%대를 넘어가는 것과 돈없는자가 작은 원룸하나 월세를 얻으려하면 그 월세가 왠만한 작은 아파트 한채값의 월 담보 대출이자와 같은 것을 볼더라도 지금은 자신이 부자로 살 것인지, 아니면 애써 일해 받은 쥐꼬리만한 돈을 남에게 월세나 주고 살 것인지를 선택할 마지막 기회라고 본다.