재개발 아파트 보상 계산 방법

2012-06-15 14:12:34

 

출처 네이버 블로그

http://blog.naver.com/quartzee/60025691864

 

재개발사업에서 가격은 사업진행에 따라 오르게 됩니다.

재개발한다는 말때문에 가격이 좀오르셨겠죠? 많은 사람들이 이 시점에서 와 많이 올랐네 하고 파시곤 합니다.

또한, 착각하는 것중에 하나는 재개발을 하지 않았어도 이정도 오를만한 집이다 라고 생각하는 것입니다.

재개발로 인한 시가상승은 고려하지 않으시는 경우가 대부분이죠.

재개발사업에서의 시가는 조합설립인가 시점에서 조금 더 오르고, 또 사업시행인가가 나고 나면 더 많이 오릅니다.

그리고, 관리처분인가를 거쳐 동호수추첨을 해서 좋은 동,층을 받게 되면 가장 많이 오르는 시점이죠..

그리고 입주가 가까워 올수록 꾸준히 오르다가 입주시점에서 팍 오르는 것이 재개발아파트의 특징이죠.

 

현재 많이 올랐다고 파시기 보다는 자금이 급하지 않으시다면 조금 더 사업진행을 보는 것도 괜찮고 나중에 입주후에 매매하시는 것도 괜찮으 실듯 싶습니다.

새로운 아파트에 입주하시는 것이 부담스러우시다면 말입니다.

그런데, 경험에 의하면 대부분은 대출로도 가능하고, 정히 부담스러우시다면 좋은 층에 분양을 받은후에 매매를 하시고 이사가는 것도 좋은 방법입니다. 시세차익을 보고 내 재산을 증식 시킬 수 있는 기회가 되는거죠.

 

재개발사업의 권리가액 산정은 아래와 같이 됩니다.

 

재개발사업에서 보상이라 함은 조합원이 되어서 새로운 아파트를 분양 받는 것입니다.

재개발사업에서 조합원은 개개인별로 권리가액이라는 것을 받게 됩니다.

 

권리가액 = 내 집의 감정평가(공인된 감정평가기관2개의 산술평균금액) X 비례율(%)

로 산정되게 됩니다.

 

비례율 = {재개발사업으로 인한 신축자산(종후자산)가치 - 총사업비(공사비포함)} / 종전자산(현재주택들)가치

로 산정이 되는데, 이것은 개개인별로 산정되는 것이 아닌 재개발조합전체를 두고 산정을 하게 됩니다.

즉, 조합의 개발이익을 조합원 전체의 현재자산 감정평가액들의 합으로 나눈 것입니다.

 

즉, 우리 재개발조합이 재개발사업을 해서 아파트를 지으니 그 가격이 2,500억이고, 공사비와 설계비등 모든 사업경비가 1,000억이라고 하고, 현재 우리 조합원들의 모든 감정평가액의 합이 1,000억이면 (2,500억-1,000억)/ 1,000억 해서 비례율은 150%가 산정이 됩니다.

이 때 우리집을 감정평가한 금액이 1억이라면 저는 1억 X 150% = 1억5천의 권리가액을 가지게 되는 것입니다. 

내가 나중에 신축하는 아파트에 입주할 때 내게 될 부담금은 조합원분양가 - 내 권리가액 입니다.

 

즉, 조합원분양가가 7백만원이라면 24평아파트의 경우 1억6천8백이 되겠죠? 분양가가? 그러면 저는 1억6천8백-1억5천 해서 1천8백만원만 내고, 24평 아파트를 분양 받을 수 있습니다. 만약 32평아파트라면 2억2천4백 만원이니까 저는 7천4백만원 내고 입주할 수 있죠.

 

하지만, 그냥 금전보상을 받는다면, 이런 부담금을 도저히 낼 형편이 안 될 경우에는 권리가액이 아닌 감정평가액으로 청산을 받게 되므로 상대적으로 보상금액이 적죠.. 상당히 바보같은 행동입니다. 대부분의 재개발은 조합원 분양가가 일반분양가보다 낮기 때문에 조합원으로 가입해서 아파트를 분양 받는 것이 훨씬 유리하죠, 적은 부담금을 내고, 일반분양자에 비해 더 좋은 층을 분양 받을 수 있습니다. 그래서 재개발 지분투자가 인기있는 것입니다.